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03/02/21

Precedente STJ – Percentual de retenção no rompimento de contratos de aquisição de unidades imobiliárias no período anterior à Lei dos Distratos

Em 01.12.2020, foi publicado o acórdão proferido pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no recursos especial 1.820.330/SP (REsp), de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, em que se estipulou a porcentagem fixa de 25% como valor a ser retido nos casos de resolução por inadimplemento do consumidor ou resilição unilateral dos contratos de aquisição de unidades imobiliárias que foram celebrados anteriormente à alteração da chamada “Lei dos Distratos” (Lei nº 13.786/2018 que alterou a Lei nº  4.591/1964).

Nesse caso a Corte modificou as decisões proferidas em primeira e segunda instâncias, que, pautadas na defesa da liberdade contratual das partes, haviam indeferido o pedido de redução da quantia retida pelas incorporadoras, tal como fora estipulado no contrato – isto é, entre 50% e 70% dos valores já pagos pelo comprador. No julgamento do REsp esses percentuais de retenção foram interpretados como abusivos ao consumidor, e reduzidos para o índice fixo de 25%, nele já incluída a comissão de corretagem.

Com efeito, tal percentual de 25% foi considerado pelo STJ como suficientemente adequado, cumprindo sua função de indenizar o vendedor pelas despesas decorrentes da extinção do contrato, bem como assumindo seu caráter cominatório perante o consumidor, de forma que deverá ser esse o percentual fixo aplicável a todos os demais casos.

O julgado está conforme o entendimento jurisprudencial antecedente, segundo o qual haveria a possibilidade de se estipular um percentual de retenção entre 10% e 25% (aplicado à luz da Súmula 543/2015 do STJ – vide: AgInt no AREsp 1417321/MA, Quarta Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe 02.08.2019; AgInt no AREsp 1200008/SP, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 14.06.2019; AgInt no AREsp 1399055/SP, Quarta Turma, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, DJe 10.12.2019).

O julgado ainda considera que os valores pagos a título de comissão de corretagem deveriam ser considerados para o efeito do cálculo do percentual de 25% a ser retido do consumidor-adquirente. O argumento é o de que a comissão de corretagem integra o montante das despesas administrativas contratuais havidas pelo vendedor, de forma que não haveria sentido em excluí-la do percentual a ser retido. Ainda, diz que, uma vez que o valor pago é integralmente devolvido ao consumidor em caso de resolução contratual por culpa do vendedor – a comissão de corretagem inclusive –, o contrário não poderia ser diferente. Cita trechos de julgados anteriores da Terceira Turma (REsp 1224921/PR, Terceira Turma, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 11.05.2011 e AgInt no REsp 1776797/RO, Terceira Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, DJe 24.09.2020), que adotam tal fundamentação.

Ressalte-se que isso não se aplica aos contratos celebrados posteriormente à alteração da “Lei dos Distratos”, que em seu artigo 67-A, passou a determinar que, do valor a ser restituído aos consumidores, será descontado, cumulativamente: (i) a pena contratual, que poderá variar até um máximo de 25%; (ii) a comissão de corretagem; e (iii) as eventuais despesas havidas com o contrato, elencadas em seu §2º. O montante retido, portanto, irá além dos fixos 25% estipulados nesse julgamento do STJ.

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