A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”), em decisão recente, admitiu a penhora de direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda em favor do promitente vendedor do imóvel, mesmo que sem registro do instrumento desse negócio jurídico. Esse entendimento constou do julgamento proferido no âmbito do Recurso Especial nº 2.015.453/MG, de relatoria da Min. Nancy Andrighi.

No caso, após o inadimplemento de duas notas promissórias, a promitente vendedora buscou judicialmente a penhora dos direitos da promitente compradora sobre o imóvel.

O Código de Processo Civil (“CPC”) permite que o credor requeira, nas execuções, a penhora de “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia” (art. 835, inciso XII). Nessa hipótese, a penhora não recai sobre o imóvel; mas sobre os direitos aquisitivos que derivam do contrato, que possuem expressão econômica.

No julgamento, coube ao STJ decidir se essa hipótese de penhora prevista no CPC poderia se estender às execuções em que (i) o exequente é o próprio promitente vendedor do imóvel; e (ii) a promessa de compra e venda não foi averbada no registro de imóveis.

O recurso buscava reformar decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que havia entendido pela impossibilidade de penhora dos direitos aquisitivos quando o exequente é o próprio promitente vendedor do imóvel, sendo a promessa de compra e venda o objeto da execução.

O STJ reformou a decisão de segunda instância e concordou com a promitente vendedora, no sentido de que “a penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico”, e que o próprio promitente vendedor pode requerê-la.

No voto condutor, a Ministra Relatora invocou como fundamentos a ausência de restrição legal, o caráter instrumental da penhora, que é mero pressuposto para atos executivos posteriores, e o fato de não se tratar de medida que onera excessivamente o devedor, ao mesmo tempo em que é necessária para garantir o justo interesse do credor.